第17部分（第1页）

乐居房博士Q&A

Q：房地产纠纷有时效性吗？

A：1．　债权纠纷（例如拖欠工程款），时效期为2年；

2。　物权纠纷（例如购房多年未拿到产权证），无时效期。

Q：怎样在发生房地产纠纷时申请仲裁？

A：首先需要双方存在仲裁条款或仲裁协议，表明双方均同意仲裁，并约定了明确的仲裁机构。然后需向约定的仲裁机构提交仲裁申请，提交证据，开庭，裁决。需要注意的是仲裁裁决为一裁终裁，除有法定事由申请法院撤销仲裁裁决外，双方不能对仲裁裁决表示异议，必须执行，否则对方可以直接申请法院强制执行。

仲裁是指当事人按照约定或法律规定，将其争议交由仲裁机构作出裁决的活动。仲裁的种类包括：商事仲裁、劳动仲裁、人事仲裁。

Q：打房产官司能找人代理吗？

A：只要起诉方授权给符合资质的被委托人，则被委托人可代理起诉方打这场房产官司。

Q：买了集体建设用地使用证的房屋咋办？

A：我国土地管理法规定的是农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，法律另有规定的除外。也就是说集体建设用地房屋的转让、买卖是不受法律保护的；但是，如果您能成为此集体的村民，您就可以合法取得此房屋。

Q：产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，我们要如何验证它的真伪？

A：（1）观察产权证。真的产权证封皮棕红，表面覆膜，结合得很精密，很挺直。假冒的封皮会上翘，或者塑料膜会与纸分开。

（2）观察内页。内页的花纹是由极细的线条组成，没有断开，线条也没有缺损，不易仿制。

（3）看印章。房管局印章应该是印刷上去的，非常清晰，没有毛边。

（4）最直接和最稳妥的方法是去房管局查询。

Q：购买商品房在什么情况下可要求退房？

A：购房者在购买商品房过程中，如果遇到质量方面小的问题，可以让开发商及时补修，但如果出现以下八种情况，购房人可提出退房：

实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3％；

开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；

开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的；

开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）；

开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；

不能或不能按期办理产权过户的；

购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的；

合同中约定的其他退房条件出现时。

Q：婚后买房，产权证上只有男方姓名，现在要离婚了，女方能要求分割房产吗？

Ａ：只要婚姻关系存续期间所得财产都是共有的。婚后买的房子，即使产权证上只有一方姓名，也应视为夫妻共同财产。

Q：男方婚前没做过财产公证，但产权证上只有他的名字，现在离婚，我是否享有部分产权？

Ａ：我国对房屋类不动产采取地产产权登记制度，即谁登记谁拥有。因此，“男方婚前没做过财产公证，但产权证上只有他的名字”的情况，只要有充分证据证明该房屋的购置、付款甚至产权证办理都完成于婚前，且是由男方单独完成，那么该房屋的购置完全符合《婚姻法》第18条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产”的规定，理所当然地属于男方的个人财产，做不做婚前财产公证，都不会改变该房的真实属性。

Q：父母的房产，离婚时配偶是否有权要求分割？

Ａ：具体情况具体分析：

（1）父母在世时将房产以个人赠与的方式给予一方，这套房子将视为一方个人财产；

（2）如果父母离世，之前也没有做过赠与，那么配偶也会享有该房产一半的产权。

Q：买了工业用地的房屋，在权益上会受到哪些侵害？

Ａ：在工业园区内的、看似“公寓式住宅”、实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。

（1）此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。

（2）虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积7％的行政办公及生活服务设施用地，可以办理办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦购房者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题。

（3）国家规定工业用地使用期限为40年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。

（4）什么用地就要做什么建筑，产权证的性质也一样，变更用途很麻烦。